株一徹わらびーです。最近は資産の分散を図るため、様々な資産に分散する方法も研究中です。
そんな中でJ-REITも分散先の一つに検討しています。とはいえどんREITがあるのかもよく分からないところからのスタートなので、まずはざっくり概要と特化型REITの特徴をまとめていきます。
そもそもJ-REITとは
J-REITとは日本版のREIT(Real Estate Investment Fund)のことであり、資金を募って不動産に投資する投資法人のことです。利益の9割を配当に回すことで法人税を免除されるという特徴があるため、分配金利回り(株でいうところの配当利回り)は高くなります。とはいえ2020年1月時点で3.51%。世界の利回り消失はこんなところにも出てきています。
景気減速時は株式よりも安定？
全体的な流れとして景気減速→企業業績悪化→テナント賃料の見直しの流れがありますから、株式よりもREITの方が業績の悪化が遅れる傾向にあります。後述しますが、特に住居特化型は景気の影響を受けにくいです。反対にオフィス特化型や商業施設特化型はビジネスとの結びつきが強いことから株式から遅れるとはいえ景気の影響を受けやすい部類になるでしょう。ホテル特化型は景気悪化で消費者マインドに影響が出ればすぐにカットされる娯楽的要素なので、さらに景気変動を敏感に受ける傾向があります。
とはいえREIT全体の特徴として株式とは異なる動きをするため、リスクの分散、収益の安定に役立ちます。
金利の上昇には弱い…
特にLTV(Loan to Value)が高い銘柄は金利の上昇に弱いです。物件購入の多くを負債に頼っているためです。LTVの基準は50%と言われているようですが、各投資法人に基準とするLTVがあるようで、基準に対する現在のLTVも判断材料の一つになります。
ここからは各特化型REITの特徴です。
住宅特化型
おそらくJ-REITの中で一番安定感があるのが住宅特化型です。景気に左右されずいつでも入居者がいるためです(不景気だから家住むのやめようとはならないですものね。笑)。今後は人口減少の影響が出る可能性もありますが、人口が集まりやすい地域に資産を持っている場合はそれも避けられる可能性がありますね。
オフィス特化型
初期のREITは主にオフィス特化型でした。好景気時は賃料を上げても入居してくれるのでリターンも大きいですが、不景気時は退去リスクを下げるために賃料を下げざるを得なくなるなど景気の影響を受けることがあります。
商業施設特化型
モールやショッピングセンターなど一般消費者向けの施設に投資します。そのため、景気が悪くなるとテナントの収益減から施設にも影響が出る可能性があります。REITの中では景気の影響を受けやすい部類になりますかね。
物流特化型
テナントが安定している反面、一施設に入るテナント数は少ないため、一度どこかが退去してしまうと大きな穴が開き、次のテナントがなかなか入らない可能性があるというリスクはあります。
ホテル特化型
ホテルの稼働状況によって賃料も変わるため、景気には敏感です。その分利回りも高めです。REIT界のハイリスクハイリターンの代表でしょうか。笑
ヘルスケア特化型
有料老人ホームや医療施設などへ投資します。利回りは高めですが、薬価改定の影響を受けるなど独自のリスク要因もあります。
複合型＆総合型
上記の特化型のうち2つを組み合わせたREITを複合型REIT、3つ以上を組み合わせたREITを総合型REITと呼びます。複数の資産タイプに分散することで価格変動を抑える効果を狙えます。
便利サイト
個々の銘柄選定によく使うサイトです。
各REITの基本情報を得るのにまず使うサイト。
月次レポートで全体的な傾向を見るために。
追加の情報収集に。
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